衢州飛誠物業(yè)管理有限公司入圍2025-2026年度衢州市（衢州市本級(jí)，柯城區(qū)，衢江區(qū),龍游縣,開化縣）行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、團(tuán)體組織物業(yè)管理服務(wù)框架協(xié)議采購項(xiàng)目的結(jié)果公告

安保方案
安全保衛(wèi)工作是物業(yè)管理的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，是物業(yè)服務(wù)最基本之環(huán)節(jié)，是全面體現(xiàn)物業(yè)管理水準(zhǔn)的直接服務(wù)，包括24小時(shí)公共安全防范管理服務(wù)、消防管理服務(wù)和車輛停放管理服務(wù)、安全保障突發(fā)事件處理能力等方面內(nèi)容。不管在人力的配置或設(shè)備的裝設(shè)上，均需符合物業(yè)的需求，并以最有效率的管理來執(zhí)行。

一、安全管理

●管理特點(diǎn)

本項(xiàng)目是公安機(jī)關(guān)大樓，需對項(xiàng)目院落及建筑物實(shí)施全天候安全保衛(wèi)工作，保證正常的工作秩序，預(yù)防人對建筑物、構(gòu)筑物、綠化景觀點(diǎn)等的損害，做好外來人員登記、接待和引導(dǎo)工作；管理好車輛，確保安全行駛及有序停放；保證機(jī)關(guān)文明、整潔、寧靜的工作環(huán)境；用時(shí)有效的處理突發(fā)事件、治安事件，切實(shí)做好防火、防盜等工作，履行火警、火災(zāi)監(jiān)控防范義務(wù)，需要一支訓(xùn)練有素的保安和消防隊(duì)伍進(jìn)行24小時(shí)安防，并有一套緊急情況下的應(yīng)急措施，保障物業(yè)安全，維護(hù)項(xiàng)目正常辦公秩序。

●管理措施

★將安全管理與消監(jiān)控管理相結(jié)合

消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)。由于本項(xiàng)目的特殊性，一旦發(fā)生火災(zāi)所造成的損失無法估量。因此，服務(wù)中心將通過消監(jiān)控管理制度制訂、消防安全知識(shí)宣傳、消防設(shè)備設(shè)施檢查等加強(qiáng)辦公區(qū)的消防安全管理。同時(shí)，管理處經(jīng)理為消防第一責(zé)任人，全體保安員為義務(wù)兼職消防安全員，加強(qiáng)員工消防技能培訓(xùn)和消防應(yīng)急預(yù)案演練，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種火災(zāi)隱患，消防結(jié)合，以防為主，確保項(xiàng)目火災(zāi)事故零發(fā)生率。

★將安全管理與車輛管理相結(jié)合

本項(xiàng)目是政府的特殊部門，其特殊性對車輛進(jìn)出、停放的管理要求高。為此，服務(wù)中心將通過合理規(guī)劃車位、設(shè)置提示標(biāo)識(shí)，加強(qiáng)車輛引導(dǎo)和停放管理、提高車位使用效率等措施，引導(dǎo)車輛有序通行和在指定車位規(guī)范停放，保證項(xiàng)目良好的車輛通行和停放秩序，確保業(yè)主單位辦公車輛不受損壞和失竊。還應(yīng)注意將車輛管理與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結(jié)合。例如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾；在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器等；做到既方便車輛的通行進(jìn)出，又能保持整潔的辦公區(qū)環(huán)境和安全與交通秩序。

★將物業(yè)管理與門衛(wèi)登記、秩序維護(hù)和安全巡查相結(jié)合

我公司將通過人防、技防相結(jié)合的方式，24小時(shí)對項(xiàng)目進(jìn)行安全管理，通過監(jiān)控設(shè)備配合巡查隊(duì)員不間斷地巡查，維護(hù)辦公區(qū)秩序，杜絕安全事故的發(fā)生，夜間在規(guī)定時(shí)間對所有人員清場，清場后并對辦公區(qū)的門、窗進(jìn)行檢查，是否鎖閉，安全死角重點(diǎn)巡查，以防有不法分子躲藏，伺機(jī)作案。增加訓(xùn)練合格的秩序維護(hù)人員，配備高性能的安全設(shè)備，加強(qiáng)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案處置演練，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪發(fā)生。服務(wù)中心還將及時(shí)與業(yè)主單位和當(dāng)?shù)毓膊块T加強(qiáng)聯(lián)系，獲得必要的建議與幫助。另外，若發(fā)現(xiàn)有可疑行跡應(yīng)立即互相通告，這樣由于失誤導(dǎo)致的犯罪事故就會(huì)減少。

最好的保衛(wèi)服務(wù)是中原物業(yè)最基本的承諾，中原物業(yè)將通過總控（監(jiān)控中心、秩序維護(hù)主管）——外控（外場安管）——門控（各出入口及關(guān)鍵部位電子監(jiān)控）——群控（服務(wù)中心全體人員）——內(nèi)控（秩序維護(hù)巡邏崗）這五層嚴(yán)密的秩序維護(hù)防線，保障業(yè)主及員工生命財(cái)產(chǎn)安全。

●主要工作項(xiàng)目

★人員管制：進(jìn)出人員身份確認(rèn)、管制。

★辦公區(qū)域公共照明統(tǒng)一開、關(guān)管制。

★訪客咨詢：提供訪客咨詢、指引服務(wù)。

★安全系統(tǒng)屏幕監(jiān)看。

★各項(xiàng)設(shè)備狀況監(jiān)視。

★緊急事件聯(lián)絡(luò)處理。

★定時(shí)、不定時(shí)巡邏。

★定點(diǎn)巡邏記錄。

二、消防管理

針對本項(xiàng)目的物業(yè)特點(diǎn)，消防管理將根據(jù)消防法規(guī)的要求，并結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，切實(shí)地做好消防安全工作，確保業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)責(zé)任安全。

●管理內(nèi)容

★做好消防監(jiān)控中心的管理。

★做好消防設(shè)施、器材的管理。

★保持消防通道的暢通。

★加強(qiáng)大樓內(nèi)的消防安全管理。

★嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹。

★做好景觀苗木防火。

●管理措施

★制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，

檢查落實(shí)。

★制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然。

★建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)。

★定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除

★好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)。

★制止任何違反消防安全的行為。

★積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識(shí)。

★發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織撲救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。

★高空逃生體系，利用高樓緩降器，被困人員可以迅速自行脫離險(xiǎn)境。

三、停車場、車輛及交通管理

由于項(xiàng)目停車面積供應(yīng)緊張，對往來車輛實(shí)施有序管理難度較大。而管理的好壞，直接影響物業(yè)的管理水平。因此，停車場（地上、地下停車場）應(yīng)合理規(guī)劃、加強(qiáng)使用管理、提高使用效率。中原物業(yè)在車輛、交通管理和運(yùn)營方面，積累了很多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，將有助于做好項(xiàng)目的車輛、交通的管理和經(jīng)營工作。我們將通過車輛管理員（巡邏保安兼）引導(dǎo)客戶至項(xiàng)目指定車位有序停放，不僅保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的良好的交通秩序和車輛停放秩序，確保業(yè)主、客戶的車輛不受損壞和失竊，還應(yīng)注意將車輛管理與環(huán)境管理、治安管理、消防管理及交通管理相結(jié)合。如在環(huán)境管理方面要求車輛和人員保持停車場內(nèi)清潔，禁止亂丟垃圾；在消防管理方面按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器等。做到既方便客戶的交通往來，又能保持整潔的物業(yè)環(huán)境和物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全與交通秩序。

●交通管理

中原物業(yè)將對本項(xiàng)目的道路、停車場管理設(shè)備等進(jìn)行嚴(yán)格的管理和及時(shí)的維護(hù)。同時(shí)，要求機(jī)動(dòng)車必須限速按規(guī)定路線行駛，禁止逆向行駛，所有車輛必須正確停泊在車位線內(nèi)并遵守大廈內(nèi)包括停車場的所有駕駛指示標(biāo)志，任何車輛不準(zhǔn)在室外道路、消防通道和消防登高作業(yè)場隨意停泊，大廈及所屬周邊區(qū)****

●地下停車庫的管理

中原物業(yè)將通過對地下停車庫的完善標(biāo)識(shí)、加強(qiáng)清潔衛(wèi)生工作、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等方面入手確保地下停車庫的使用安全。同時(shí)，完善并嚴(yán)格執(zhí)行停車庫的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，從而確保業(yè)主和使用人的停車安全。

物業(yè)給人最直接的第一印象，便是清潔管理，有良好的清潔管理，往往會(huì)在無形中會(huì)提升物業(yè)的形象與價(jià)值。環(huán)境是形象工程，直接體現(xiàn)和反應(yīng)了一個(gè)項(xiàng)目的整體形象。針對環(huán)境保潔管理這類工作的特點(diǎn)，擬采取如下管理方案。

保潔方案

一、清潔管理內(nèi)容

1、清潔管理

現(xiàn)代清潔不但注重一般業(yè)務(wù)的”掃“，更為注重專業(yè)的”?！埃乐菇ú牡哪p、變色、生銹、發(fā)霉等。因此，我們的清潔作業(yè)更注重專業(yè)業(yè)務(wù)的含義是“保潔”。

大廈清潔工作，選用適當(dāng)?shù)那鍧嵱闷罚坏鼙３纸ú牡耐庥^整潔，而且能更進(jìn)一步減少各種腐蝕；使用無污染清潔劑保持環(huán)境的清新，并采取保護(hù)措施的，還可以提高建材的搞磨損能力。

外圍、道路、樓梯及所有公共區(qū)****

2、消殺管理

為有效控制“四害”密謀，營造良好的工作環(huán)境和生活環(huán)境，中原物業(yè)將以“預(yù)防為主，全面達(dá)標(biāo)”為原則，根據(jù)季節(jié)的變化，制定相應(yīng)的消殺工作計(jì)劃，把滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂、滅白蟻工作做好。

消殺區(qū)域主要包括：大樓地下室、各樓梯通道、各辦公室及多功能廳、各機(jī)房、公共衛(wèi)生間、沙井、化糞池、垃圾箱等室內(nèi)外公共區(qū)域及值班室和食堂。

在消殺過程中，中原物業(yè)將以不影響工作人員正常辦公為前提，把有噪音和刺激性氣味的消殺施藥工作盡量安排在夜間或周末進(jìn)行，在第二天工作日開始前做好通風(fēng)排氣。在消殺工作質(zhì)量控制方面，把周期性大區(qū)域或普及消殺重點(diǎn)區(qū)域強(qiáng)化管理相結(jié)合，嚴(yán)格控制蚊蠅滋生地和密集發(fā)生區(qū)，控制鼠患，消滅白蟻危害。

3、排污管理

服務(wù)中心對于【物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目】的污水井、排污管、化糞池等將采取隱性化的管理，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)無污水、無廢氣、無臭氣的工作環(huán)境。

4、污染控制

服務(wù)中心對于各種可能的污染源如食堂排煙、風(fēng)機(jī)噪音、冷卻塔飄散水、機(jī)器設(shè)備震動(dòng)、玻璃眩光等采取有效的控制。并積極推行垃圾分類處理和節(jié)約能源活動(dòng)。

5、倡導(dǎo)洗手間文化

通過對洗手間內(nèi)的精心布置，如綠化擺設(shè)、墻面布置等，倡導(dǎo)洗手間文化，為環(huán)境管理提供一個(gè)示范點(diǎn)，同時(shí)也是環(huán)境管理的一種升華，展示的不但是一種風(fēng)格，也是一種文化。

二、清潔管理特點(diǎn)

本項(xiàng)目辦公區(qū)域的清潔狀況直接影響到項(xiàng)目的整體形象，因此，實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管

理必須將物業(yè)的清潔保養(yǎng)提升到高要求、 高標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目裝飾用料講究，每天客辦事和上、 下班工作人員進(jìn)出流量大，為保持項(xiàng)目潔凈、整潔的樓宇形象和辦公環(huán)境，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和業(yè)主單位的要求，公司擬配備專業(yè)的保潔隊(duì)伍長駐其中，并配置專業(yè)的機(jī)械及選用優(yōu)質(zhì)的清潔劑進(jìn)行保潔，以有效地延長物業(yè)的使用周期，提升項(xiàng)目的檔次和形象。

三、清潔管理思路

物業(yè)給人最直接的第一印象，便是清潔管理，有良好的清潔管理，往往會(huì)在無形中會(huì)提升物業(yè)的形象與價(jià)值。清潔管理是物業(yè)管理的重要組成部分，是衡量物業(yè)管理工作質(zhì)量的首要環(huán)節(jié)。在本項(xiàng)目的保潔服務(wù)中，我公司將在整合型管理體系的基礎(chǔ)上，應(yīng)用環(huán)保工程學(xué)、現(xiàn)代醫(yī)學(xué)衛(wèi)生學(xué)等知識(shí)，全面推行科技型管理，實(shí)行“零干擾”、“物業(yè)服務(wù)無小事”的原則，推行環(huán)保、安全和科學(xué)化、規(guī)范化的清潔管理思路，保證清潔工作科學(xué)、環(huán)保、無公害，保持空氣清新、工作環(huán)境優(yōu)雅。

同時(shí)，不同類型的物業(yè)強(qiáng)調(diào)不同類型的管理重點(diǎn)。因此，我們將針對其特點(diǎn)，制定有關(guān)噪音、天臺(tái)管理管理措施，維護(hù)整體環(huán)境衛(wèi)生，提倡采用垃圾分類回收，體現(xiàn)較少環(huán)境污染、加強(qiáng)環(huán)保意識(shí)的管理理念。

在清潔管理作法上，我們系以有系統(tǒng)的工作安排計(jì)劃來執(zhí)行各項(xiàng)清潔作業(yè)。

除了督導(dǎo)清潔人員進(jìn)行每日的清潔工作外，中原物業(yè)并考慮項(xiàng)目之日常使用狀況，依項(xiàng)目、材質(zhì)及時(shí)間之不同，擬定出每周、每月、每季及每年的清潔保養(yǎng)計(jì)劃，由清潔機(jī)動(dòng)人員或清潔合約廠商執(zhí)行各項(xiàng)清潔重點(diǎn)，以維持項(xiàng)目整體形象。

為維護(hù)項(xiàng)目之清潔美觀，茲依現(xiàn)場特性訂定本清潔巡檢流程要點(diǎn)如下，除了使現(xiàn)場管理單位及清潔人員在清潔工作的監(jiān)督及執(zhí)行上更有效率外，并可按實(shí)際實(shí)施成效定期檢討，帶給業(yè)主最佳的辦公環(huán)境。

1）為清楚清潔人員出缺席情形，制定清潔人員簽到簿置于服務(wù)臺(tái)，清潔人員須每日簽到、簽退。

2）現(xiàn)場主管于每月25號(hào)前，依清潔作業(yè)表排定下月份保養(yǎng)行事例表，并傳真至公司，由公司負(fù)責(zé)建檔。

3）現(xiàn)場主管每日下班前須將當(dāng)日清潔巡檢表，按表定項(xiàng)目填妥巡檢結(jié)果并傳真至公司，由公司負(fù)責(zé)建檔，并應(yīng)隨工作日志附送一份巡檢表予業(yè)主審閱。

4）公司物業(yè)品質(zhì)部督導(dǎo)人員每周至少一次至現(xiàn)場巡檢清潔作業(yè)內(nèi)容，主管須陪同巡檢，并依其缺失，要求清潔人員立即改善。

5）現(xiàn)場主管巡檢時(shí)如發(fā)現(xiàn)缺失時(shí)，應(yīng)通知現(xiàn)場清潔人員立即處理，逾時(shí)如未改善，則報(bào)請管理公司督導(dǎo)人員，由管理公司出面與清潔公司協(xié)商改善方案，情節(jié)重大時(shí)，可依合約予以扣款。

綠化養(yǎng)護(hù)方案

根據(jù)工程現(xiàn)場實(shí)際考察情況、現(xiàn)狀，結(jié)合工程的位置及相關(guān)數(shù)據(jù)分析，制定切合實(shí)際的每月養(yǎng)護(hù)方案對本工程尤為必要。本工程的樹種基本涵蓋了許多綠化樹木品種，種類非常豐富，現(xiàn)參照《城區(qū)綠地養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》，制定1-12月常規(guī)的養(yǎng)護(hù)方案。

1、冬季階段

十二月、一月、二月樹木休眠期主要養(yǎng)護(hù)、管理工作。

（1）整形修剪：落葉喬灌木在發(fā)芽前進(jìn)行一次整形修剪。（不宜冬剪樹種除外）

（2）防治病蟲害：（祥見防治病蟲技術(shù)規(guī)程）。

（3）堆雪：下大雪后及時(shí)堆在樹根上、增加土壤水分、但不可堆放施過鹽水的雪。

（4）要及時(shí)清除常綠樹和竹子上的積雪，減少危害。

（5）巡查維護(hù)：巡查執(zhí)法人員加強(qiáng)巡查維護(hù)，依法處理各種有損綠化美化的行為，并宣傳教育＂愛護(hù)樹木人人有責(zé)＂。

（6）檢修各種園林機(jī)械，專用車輛和工具，保養(yǎng)完備。

2、春季階段

三月、四月,氣溫、地溫逐漸升高，各種樹木陸續(xù)發(fā)芽，展葉，開始生長，主要養(yǎng)護(hù)管理工作。

（1）修整樹木圍堰，進(jìn)行灌溉工作，滿足樹木生長需要。

（2）施肥：在樹木發(fā)芽前結(jié)合灌溉，施入有機(jī)肥料，改善土壤肥力。

（3）病蟲防治：（祥見防治病蟲技術(shù)規(guī)程）。

（4）修剪：在冬季修剪基礎(chǔ)上，進(jìn)行剝芽去蘗。

（5）拆除防寒物。

補(bǔ)植缺株。

維護(hù)巡查。

3、初夏階段

五月、六月，氣溫高、濕度小，樹木生長旺季，主要養(yǎng)護(hù)管理工作：

（1）灌溉：樹木抽枝展葉開花，需要大量補(bǔ)足水分。

（2）防治病蟲：（祥見防治病蟲技術(shù)規(guī)程）。

（3）追肥；以速效肥料為主，可采用根灌或葉面噴施，注意掌握用量準(zhǔn)確。

（4）修剪：對灌木進(jìn)行花后修剪，并對喬灌木進(jìn)行剝芽，去除干蘗及根蘗。

（5）除草：在綠地和樹堰內(nèi)，及時(shí)除去雜草，防止雨季出現(xiàn)草荒。

（6）維護(hù)巡查。

4、 盛夏階段

七.八.九月高溫多雨，樹木生長由旺盛逐漸變緩，主要養(yǎng)護(hù)工作：

（1）病蟲防治。

（2）中耕除草。

（3）汛期排水防澇:組織防汛搶險(xiǎn)隊(duì)，對地勢低洼和易澇樹 種在汛期前做好排澇準(zhǔn)備工作。

（4）修剪:對樹冠大、根系淺的樹種采取疏、截結(jié)合方法修剪，增強(qiáng)抗風(fēng)力配合架空線修剪和綠籬整形修剪。

（5）扶直:支撐扶正傾斜樹木，并進(jìn)行支撐。

（6）維護(hù)巡查。

5、秋季階段

十月、十一月氣溫逐漸降低，樹木將休眠越冬。

a、灌凍水：樹木大部分落葉，土地封凍前普遍充足灌溉。

b、防寒：對不耐寒的樹種分別采取不同防寒措施，確保樹木安全越冬。

c、施底肥：珍貴樹種，古樹名木復(fù)壯或重點(diǎn)地塊在樹木休眠后施入有機(jī)肥料。

d、 病蟲防治。

e、 補(bǔ)植缺株：以耐寒樹種為主。

f、 維護(hù)巡查。

g、 清理枯枝樹葉干草，做好防火

（1）養(yǎng)護(hù)管理的重要性

植物的養(yǎng)護(hù)管理在園林施工和園林管理中的重要作用，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

a、及時(shí)科學(xué)的養(yǎng)護(hù)管理可以克服植物在種植過程中對植物枝葉、根系所造成的損傷、保證成活，迅速恢復(fù)生長勢，是充分發(fā)揮景觀美化效果的重要手段。

b、經(jīng)常、有效、合理的日常養(yǎng)護(hù)管理，可以使植物適應(yīng)各種環(huán)境因素，克服自然災(zāi)害和病蟲害的侵襲，保持健壯、旺盛的自然長勢，增強(qiáng)綠化效果，是發(fā)揮園林植物在園林中多種功能效益的有力保障。

c、長期、科學(xué)、精心的養(yǎng)護(hù)管理，還能預(yù)防植物早衰，延長生長壽命，保持優(yōu)美的景觀效果，盡量節(jié)省開支，是提高園林經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益的有效途徑。

（2）養(yǎng)護(hù)管理的內(nèi)容

養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容包括：澆水、排水、除草、中耕、施肥、修剪整形、病蟲害防治、防風(fēng)防寒、綠地保潔等。

（3）養(yǎng)護(hù)承諾：

a、在養(yǎng)護(hù)期間，保持苗木、草坪生長旺盛，成活率95%，無大規(guī)模病蟲害發(fā)生。

b、保持綠地內(nèi)無明顯雜草，綠籬修剪整齊，草坪長度控制在10CM

以下。

c、色塊植物保持塊面整齊, 喬木無風(fēng)倒現(xiàn)象。

d、保持綠地內(nèi)清潔衛(wèi)生，一發(fā)現(xiàn)垃圾及時(shí)清除。

（4）養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

養(yǎng)護(hù)工作一年四季均要進(jìn)行，但施工后頭幾年的養(yǎng)護(hù)尤為重要。因此，根據(jù)植物的生物學(xué)特性了解其生長發(fā)育規(guī)律，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐木唧w生態(tài)條件，制定一套符合實(shí)情的科學(xué)的養(yǎng)護(hù)措施，是實(shí)施養(yǎng)護(hù)的關(guān)鍵。結(jié)合本工程具體的生態(tài)條件，為確保養(yǎng)護(hù)工作按部有序進(jìn)行，在保證工程人員和養(yǎng)護(hù)機(jī)械充足有效投入的基礎(chǔ)上，根據(jù)本工程特點(diǎn)及實(shí)際情況，為確保養(yǎng)護(hù)工作按部有序進(jìn)行特制定如下符合實(shí)情的、科學(xué)的、常規(guī)性的養(yǎng)護(hù)月歷計(jì)劃。

設(shè)施設(shè)備維修方案

確保設(shè)施設(shè)備及場所處于良好的狀態(tài)，以提高優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需要制定以下管理 方案。

（一）、設(shè)備設(shè)施分類根據(jù)各類設(shè)備設(shè)施的功能、用途、重要性等因素對其實(shí)行分類管理，分A、B、C三類 如：

A類：監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備，配電房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防報(bào)警系統(tǒng)，電梯及其它。

B類：排風(fēng)設(shè)備，水箱（池），滅火器材，排污泵及其它。

C類：房屋本體照明設(shè)施、室內(nèi)外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、道路及其它。

（二）、設(shè)備的運(yùn)行管理

1、對A類設(shè)備，根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的要求、物業(yè)服務(wù)方案，項(xiàng)目電工人員巡回方式對設(shè)備進(jìn)行管理。

2、項(xiàng)目電工人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，熟悉所管理的性能、特點(diǎn)和操作規(guī)程，考核合格后上崗操作。

3、項(xiàng)目電工按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程，必須持證上崗，嚴(yán)格執(zhí)行用電安全規(guī)范，確保用電安全，對設(shè)備進(jìn)行操作和檢查，認(rèn)真作好運(yùn)行記錄。

4、項(xiàng)目電工人員根據(jù)運(yùn)行管理有關(guān)制度，每月檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)旅行情況，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，注意設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性，檢查運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄、檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，對發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問題應(yīng)詳細(xì)填表報(bào)告，工程主管監(jiān)督整改情況。

（三）、設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)

1、電工人員負(fù)責(zé)所管轄設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，項(xiàng)目主任協(xié)調(diào)工程主管負(fù)責(zé)組織本項(xiàng)目維修保養(yǎng)工作。

2、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)分日常維修保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)及年檢維護(hù)保養(yǎng)3個(gè)層次。

（1）日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護(hù)保養(yǎng)主要工作就是性能狀態(tài)檢查和計(jì)劃性能修理的內(nèi)容；年檢維護(hù)保養(yǎng)主要是對設(shè)備進(jìn)行全面的調(diào)整。

（2）日常維護(hù)保養(yǎng)通常由設(shè)備運(yùn)行操作，當(dāng)班電工負(fù)責(zé)，定期維護(hù)保養(yǎng)由主管負(fù)責(zé)操作安排，當(dāng)班電工人員進(jìn)行配合，某些設(shè)備外聘專業(yè)公司進(jìn)行。

（3）維護(hù)保養(yǎng)工作的項(xiàng)目由各類設(shè)備具體規(guī)定，各設(shè)備主觀根據(jù)規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況，做出年度、月維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。

（4）設(shè)備年檢維護(hù)保養(yǎng)，由委托年檢單位實(shí)施。維護(hù)保養(yǎng)結(jié)束后以書面形式報(bào)告公司。

（四）、設(shè)備設(shè)施維修

1、設(shè)備設(shè)施的維修分計(jì)劃維修和故障維修兩類

（1）計(jì)劃維修是自在設(shè)備設(shè)施沒有發(fā)生問題之前，對其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理；

（2）故障維修是對設(shè)備設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞部件進(jìn)行針對性維修。

2、設(shè)備設(shè)施維修采用委托維修和派工維修兩種形式

（1）委托維修主要用在故障維修。管理處設(shè)值班調(diào)度室，實(shí)行24小時(shí)待命值班，配置公司集團(tuán)電話短號(hào)，隨時(shí)接受住戶、公司管理人員的維修申報(bào)和故障報(bào)告，接報(bào)后，迅速在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。

（2）派工維修主要用在計(jì)劃維修、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝專案處理。工程主管根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃，當(dāng)前對設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃，當(dāng)前設(shè)備運(yùn)行狀況的分析調(diào)查結(jié)果，以及住戶的要求填寫派工單，派專人完成的特定工作。派工單的處理與跟進(jìn)流程按委托維修規(guī)定進(jìn)行。

（3）設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，設(shè)備維修合格率達(dá)到100％，一般性故障排除維修不過夜；暫時(shí)不能處理的及時(shí)上報(bào)業(yè)主單位和有關(guān)部門并采取應(yīng)急措施，應(yīng)急措施得當(dāng)有效；

（五）、設(shè)備故障及事故

1、凡因?yàn)椴僮饕?guī)程、操作使用不當(dāng)或設(shè)備發(fā)生非正常損壞而被迫停止運(yùn)轉(zhuǎn)。達(dá)到一定時(shí)間或造成損失的，稱為設(shè)備事故。

2、損失及影響不及事故嚴(yán)重程度的其它情況稱之為故障。

3、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，工程主管必須立即組織力量迅速處理。若較重大事件，必須及時(shí)報(bào)告管理處主任以書面形式報(bào)公司協(xié)調(diào)處理。

4、無論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，管理處主任、工程主管、電工人員必須詳細(xì)記錄，不得疏漏和隱瞞。

（六）、設(shè)備的大修、更新

1、管理處根據(jù)實(shí)際情況對設(shè)備進(jìn)行大修、更新和技術(shù)改造，使之更加安全、有效、經(jīng)濟(jì)、可行。

2、設(shè)備及物業(yè)本體部分的大修、更新和技術(shù)改造費(fèi)用，需從維修資金中支出的。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核、同意簽字后報(bào)公司簽字進(jìn)行修理、改造。

3、大修改造的項(xiàng)目由各項(xiàng)目主任提出申請、工程主管簽字，經(jīng)公司討論形成《年度維修計(jì)劃申請報(bào)告》，報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后方可實(shí)施，項(xiàng)目實(shí)施按照：誰主管，誰負(fù)責(zé)“的原則，在工程主管指導(dǎo)下進(jìn)行。

（七）、設(shè)備的報(bào)廢

1、設(shè)備有下列情況下考慮報(bào)廢：

（1）已經(jīng)超過使用年限，主要結(jié)構(gòu)及部件磨損破壞，設(shè)備效能達(dá)不到要求且不能修復(fù)。

（2）設(shè)備技術(shù)陳舊落后，無形磨損嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效果差，經(jīng)濟(jì)上分析結(jié)論更新勝于大修。

（3）因以外災(zāi)害或事故使設(shè)備損壞嚴(yán)重而無法修復(fù)使用，建筑物改建不能拆裝的。

（4）嚴(yán)重影響安全，繼續(xù)使用將會(huì)引起危險(xiǎn)事故的。

（5）設(shè)備耗能大、污染環(huán)境嚴(yán)重，國家管理部門規(guī)定應(yīng)予淘汰的產(chǎn)品。

2、設(shè)備報(bào)廢由項(xiàng)目主任提出申請，并填寫《設(shè)備報(bào)廢申請單》，工程主管組織有關(guān)人員進(jìn)行鑒定后報(bào)公司批準(zhǔn)，其中產(chǎn)權(quán)是屬于業(yè)主的設(shè)備，需報(bào)廢的還須報(bào)請業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。

3、設(shè)備報(bào)廢后，報(bào)廢設(shè)備由（公司庫房或業(yè)委會(huì)）進(jìn)行利用和處理，殘值回收憑據(jù)報(bào)財(cái)務(wù)部注銷設(shè)備資。產(chǎn)，同時(shí)注銷臺(tái)賬和卡片

（八）、房屋外觀和圍墻護(hù)欄

1、房屋外墻不得安裝任何使用或觀瞻飾物。

2、嚴(yán)格裝修申請審核和裝修期間的巡視檢查工作，加強(qiáng)日常管理。治安巡邏人員每天將房屋圍墻和圍欄列入檢查項(xiàng)目，并進(jìn)行簽到資料形式存檔。

3、對承租戶擅自作主進(jìn)行的任何違規(guī)安裝，管理處派人及時(shí)進(jìn)行勸阻；對已經(jīng)造成的事實(shí)，管理處派人上門與承租戶協(xié)商，勸其整改，承租戶整改有困難的，管理處免費(fèi)提供整改服務(wù)。

（九）、記錄

1、設(shè)備臺(tái)賬；【包括：序號(hào)、級(jí)別、品名、型號(hào)、功率、編號(hào)、出產(chǎn)地、廠家電話、質(zhì)保年限、備注】。

2、設(shè)備標(biāo)識(shí)卡；

3、設(shè)備運(yùn)行記錄；

【高壓室運(yùn)行記錄、低壓室運(yùn)行記錄、（發(fā)電機(jī)發(fā)電運(yùn)行記錄）（水泵房一次供水運(yùn)行記錄、水泵房二次供水記錄）、公共區(qū)域巡檢記錄、公共健身器材巡檢記錄】。

4、設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄；

【高壓室設(shè)備保養(yǎng)記錄、低壓室設(shè)備保養(yǎng)記錄、（發(fā)電機(jī)設(shè)備保養(yǎng)記錄）（水泵房一次供水設(shè)備保養(yǎng)記錄、水泵房二次供水設(shè)備保養(yǎng)記錄）、電梯機(jī)房設(shè)備保養(yǎng)記錄、公共區(qū)域設(shè)備保養(yǎng)記錄、公共區(qū)域健身器材設(shè)備保養(yǎng)記錄】。

5、設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄；

6、事故故障報(bào)告單；

7、設(shè)備報(bào)廢申請表；

8、設(shè)備大修改造申報(bào)表；

9、設(shè)備大修匯總表。

10、安全部圍墻設(shè)施設(shè)備巡視簽到表

11、公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施巡檢記錄表

12、公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維修申請表

(十)、公共設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)程序：

（1）各項(xiàng)目主任每天安排電工人員對區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡查，不論設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況如何都要作出詳細(xì)的公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施巡檢記錄表；

（2）如果在檢查中發(fā)現(xiàn)有故障或損壞的，應(yīng)向項(xiàng)目主任提出修理申請交公司批準(zhǔn)，并填寫公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施維修申請表；

（3）經(jīng)工程主管認(rèn)定后，將工作交給項(xiàng)目電工，其完成安排和修復(fù)工作；

（4）公司指定專人到現(xiàn)場進(jìn)行協(xié)調(diào)維修指導(dǎo)；

（5）如果項(xiàng)目電工人員根本無法進(jìn)行維修的，根據(jù)維修材料和人工費(fèi)用等認(rèn)真核算大致維修費(fèi)用，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審核后派遣主管安排；

（6）所有維修工作結(jié)束后，進(jìn)行試運(yùn)行合格，作好維修記錄并存檔。